При затруднении со строительством жилого многоквартирного дома, участник долевого строительства может столкнуться с «письмами счастья» в виде предложения заключить Дополнительное соглашение к ДДУ с переносом сроков на исполнение обязательств со стороны Застройщика или иным альтернативным решением вопроса.
Важно отметить, что с формальной точки зрения предложение о заключении дополнительного соглашения рассматривается судами в качестве оферты и имеет правовые последствия ст. 495 ГК РФ.
Вместе с тем, Застройщик не вправе понуждать Участника долевого строительства осуществлять однозначный выбор одного из варианта развития событий (один из вариантов, предложенных Застройщиком).
Понуждение по заключению дополнительного соглашения уже отдельно рассматривалось со стороны ВС РФ, однако высший судебный орган установил, что такое понуждение незаконно и в судебном порядке не может быть осуществлено.
Таким образом, с момента истечения срока на передачу объекта недвижимости, участник долевого строительства вправе обратиться в суд. Предложение о заключение каких-либо дополнительных соглашений – поиск Застройщиком выхода из кризисной ситуации и может осуществляться по усмотрению участников договора.
Спор о оферте в разрезе ДДУ
В процессе написания юридического заключения обнаружил судебное решение, рассмотренное в Арбитражном суде г. Москвы. Сам спор: А41-53217/2023
Фабула дела: Началось все в 2011 году, когда юридическое лицо заключило ДДУ на 2 квартиры и нежилое помещение. В 2016 году Застройщик уходит в банкротство, Дольщик входит в реестр требований кредиторов на получение объектов после их достройки. В 2019 году назначается новый Застройщик (по нынешнему спору – Ответчик). В 2023 году Ответчик понимает, что не успевает достроить объект и предлагает три пути решения: разовая выплата при цене 30к/м2 (подписание соглашения только после оплаты) по площади квартиры, отложенная компенсация 40к/м2 через 4 месяца (регистрация только после оплаты), разовая компенсация 300к и ожидание до 31.12.2025 г. (оплата только после подписания).
Дольщик сначала согласился на отложенную компенсацию, а через 5 месяцев выслал новый акцепт с ожиданием достройки и компенсацией в 300к (вне срока акцепта на оферту).
Яркая особенность спора — к ноябрю 2024 года Ответчик уже перестал быть Застройщиком, внеся изменения в разрешение на строительство и передав права Застройщика третьему Застройщику.
Суд после долгих разбирательств сначала удовлетворил требования Дольщика (не обращая внимания на первый акцепт), а после повторного рассмотрения спора в первой инстанции после кассации – отказал в иске и удовлетворил встречный иск (по требованиям Ответчика, 40к/м2 и расторжение договоров).
Самое интересное, на мой взгляд, в этом споре не само по себе судебное решение (да, с акцептами на оферты от Застройщиков шутки плохи), а в правовом конструкте:
Иронично, но к концу 2024 года дом был уже сдан и на дату настоящей публикации его можно осмотреть посредством сервиса «Яндекс.Карты».
- Цель Застройщика – выплатить компенсацию и реализовать уже построенный объект явно дороже, чем это было на момент.
- Ни одно из соглашений так и не было подписано и не зарегистрировано;
- Застройщик (в глобальном смысле) так и не исполнил обязательство – не передал квартиру по ДДУ;
- Сам факт рассмотрения спора о признании ДДУ расторгнутого ПОСЛЕ ввода объекта в эксплуатацию вызывает сомнение;
Позиции Застройщика при подписании дополнительного соглашения с Дольщиком
Так же в рамках настоящей публикации, привожу самые распространенные «тезисы» или утверждения, которыми пользуются менеджеры Застройщика для уговоров участников долевого строительства с целью подписания дополнительного соглашения и изменения сроков передачи объектов «по соглашению Сторон».
Важно отметить, что данные тезисы используются не повсеместно, иногда Застройщики придумывают совсем уж что-то экзотическое. Важно знать, что в отличии от Застройщика, на которого влияют целевые сроки, Дольщик не готов ждать, а подписание таких соглашений может привести к тому, что будет отсутствовать возможность взыскания денежных средств с Застройщика из-за задержки.
| Позиция Застройщика | Позиция Дольщика |
| Застройщик угрожает расторгнуть ДДУ, если не будет подписано доп.соглашение | По ст. 9 214-ФЗ, расторжение договора со стороны Застройщика возможно только при неисполнении обязательств со стороны участника ДДУ. Иные основания = фантазия менеджера |
| Застройщик утверждает, что в дальнейшем будут проблемы при регистрации права собственности на квартиру | В законодательстве отсутствуют нормы, регулирующий данный вопрос. На практике – Росреестр не увидит никаких сложностей, что в одном доме разные даты в ДДУ, кто-то подписал дополнительное соглашение, а кто-то нет. |
| Застройщик утверждает, что неустойка, взысканная по суду, будет выплачиваться из денег, выделенных на строительство объекта | Денежные средства, необходимые для постройки объекта – зарезервированы на экскроу счетах. Выплата неустойки будет осуществляться только из суммы прибыли Застройщика. |
| Застройщик утверждает, что если дополнительное соглашение не будет подписано, то он инициирует банкротство | Подписание дополнительного соглашения и банкротство Застройщика не связаны между собой. |
| Застройщик требует мотивированного ответа на предложение о подписании дополнительного соглашения | Участник долевого строительства не обязан мотивировать выбор одного из предложенных вариантов в дополнительном соглашении и/или вовсе отказа от подписания такого документа. |
| Наличие дополнительных соглашений влияет на скорость ввода объекта недвижимости в эксплуатацию | Ввод жилого дома в эксплуатацию и какие-либо взаимоотношения между участником долевого строительства и Застройщиком никак не связаны. Это отдельные юридические процессы |
Рекомендация: так или иначе, рекомендуется не подписывать соглашение с Застройщиком находясь под влиянием кого-либо, а так же руководствуясь исключительно словами менеджера от Застройщика. Такие действия могут привести к негативному сценарию, когда права участника долевого строительства могут быть существенно нарушены или умалены.