Не так давно было ВС РФ закрепил свое видение способа разрешения споров, связанных с ранее выбывшим общедомовом имуществе, в разрезе именно подвального помещения. Данное дело в актуальной редакции является наиболее показательным в части рисков приобретения подвала или апартаментов в подвале жилого многоквартирного дома.
Фабула дела: собственник помещения в жилом многоквартирном доме подал исковое заявление о оспаривании права собственности другого собственника нежилого помещения (в подвале), ссылаясь на то, что данное нежилое помещение не было обособленным, а так же изначально входило в состав жилого многоквартирного дома, т.е. являлось общедолевым имуществом всех собственников помещений в жилом многоквартирном доме.
Споры о праве на подвал?
Подразумевается, что нежилые помещения, назначение которых – обслуживание коммуникаций домов являются неотделимой частью общедолевого права собственности всех собственников в жилом многоквартирном доме. Таким образом, их отчуждение возможно исключительно на основании общего собрания собственников дома, так-как осуществляется уменьшение объема недвижимости, которой «владеют» долевые собственники на основании ЖК РФ.
В крупных городах-миллионниках на настоящий момент наблюдается следующая тенденция: огромное количество нежилых помещений в подвальной части дома выставляется на торги как муниципальное имущество. Причем основная сложность, с которой сталкиваются инвесторы – невозможность получения необходимых данных до того, как будет приобретен объект недвижимости.
Этому способствует, в первую очередь, запутанность судебной практики, а во-вторых, сложность получения необходимой информации при отсутствии права собственности на объект недвижимости.
Например, невозможно запросить техническую документацию в БТИ, не являясь собственником нежилого помещения.
Характерной особенностью подвальных помещений, ранее «вытянутых» из общедолевой собственностью в те времена, когда законодательство было другим 90-ые, начало 2000-ых – огромное количество коммуникаций, проходящих под потолком таких помещений или по полу помещения, а так же размытая смысловая нагрузка на такие помещения.
Мнение автора сайта
Необходимо отметить, что основным моментом в данном вопросе является назначение объекта недвижимости по проекту жилого дома. Так, вполне логично, что в новостройках часть подавала изначально проектируется в качестве отдельных нежилых помещений (например, «кладовок») и в таком случае они не требуют подтверждения законности выбытия из «общедолевой собственности», так-как изначально являлись обособленными нежилыми помещениями.
Основные выводы из Определения № 305-ЭС25-2385 ВС РФ от 17.07.2025 г.
Истец, один из собственников другого нежилого помещения предъявил следующие исковые требования:
- признание общего долевого права собственности собственников жилого дома на объект недвижимости;
- признании незаконной записи о регистрации права собственности города Москвы от 2 мая 2006 г. на указанное нежилое помещение;
- об обязании управления Росреестра прекратить право собственности города Москвы на нежилое помещение;
ВС РФ, рассматривая ранее вынесенные противоречивые судебные решения, сделал существенную конкретизацию судебной практики, исходя из совокупности спора и его практического применения.
Так, было отмечено, что иск в отношении прав на общее имущество, может быть рассмотрен судом по требованию одного из собственников помещений в МКД или управляющей компании, при передачи соответствующих полномочий по Общему собранию собственников.
В судебном решении было официально зафиксирована аналогия права, закрепляющая, что требование о признании права общей долевой собственности является аналогичным требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ), подтверждая, что на такие исковые требования срок исковой давности не распространяется.
Так же ВС РФ отметил, что перечень общедомового имущества (п. 1 ст. 36 ЖК РФ) не является исчерпывающим, а следовательно, принадлежность отдельного помещения к общедомовому имуществу должна определяться посредством судебной экспертизы.
Так же было вынесено суждение, что надлежащим способом защиты права по таким искам является предъявление иска к уполномоченному лицу (в рассматриваемом споре — ДГИ г. Москвы) о признании права отсутствующим, а не какие-либо другие исковые требования.
Так же была дана отсылка к ранее принятым судебным решениям: Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16 августа 2023 г. № 305-ЭС23-6628 по делу № А40-168748/2020 и Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.10.2024 N 305-ЭС22-4220(4) по делу N А41-39673/2019
Риски при покупке подвального помещения
Само по себе решение ВС РФ, рассмотренное в данном обзоре не является чем-то необычным, однако закрепляющим несколько позиций и подходов судебной практики к рассмотрению споров о истребовании нежилых помещений, в т.ч. подвалов из права собственности вполне законных правообладателей (в т.ч. объекты недвижимости, приобретенные с торгов).
Так, в зоне риска так же оказываются не только отдельные нежилые помещения, но и так называемые «апартаменты», приобретенные уже как готовый продукт — в виде доли в праве собственности в подвале или же имеющие отдельный кадастровый номер.
Само по себе судебное решение закрепляет следующие правовые дефиниции:
- Срок исковой давности на истребование общедомового имущества не ограничен;
- Существенным обстоятельством при рассмотрении таких споров является назначение помещения при проектировании здания, а не актуальный его статус;
- Законность приобретения права не указывает на законность его изначального возникновения
В сухом остатке, автор статьи не рекомендует рассматривать к приобретению объекты недвижимости, расположенные в старой застройке в подвальных помещениях ввиду больших рисков изъятия такого объекта недвижимости, без ограничения срока исковой давности.